ITBI na Transferência de Imóvel para Holding: Como Calcular e Evitar
ITBI na holding familiar: imunidade constitucional (art. 156 §2º CF), decisão do STF RE 796.376/2021, alíquotas por município e como calcular o custo real de integralizar seu imóvel.
Em resumo: A transferência de imóvel para holding familiar é imune ao ITBI sobre o valor integralizado ao capital social, conforme imunidade constitucional do art. 156, §2º, I da Constituição Federal e tese de repercussão geral fixada pelo STF no RE 796.376/2021. Se o valor do imóvel superar o capital social da empresa, o excedente pode ser tributado pelo município. O custo real depende da estruturação: com isenção, fica entre R$ 5.000 e R$ 15.000 em cartório e advocacia.
A transferência de imóveis para holding familiar é um dos pontos mais controversos do planejamento patrimonial brasileiro — e também um dos mais mal compreendidos. A pergunta "vou ter que pagar ITBI?" gera respostas conflitantes de contadores, advogados e até de prefeituras. A confusão tem uma razão: a lei é clara, mas a aplicação é disputada.
A resposta técnica é direta: o art. 156, §2º, I da Constituição Federal prevê imunidade tributária do ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O STF confirmou e delimitou essa imunidade em 2021, com tese vinculante para todos os municípios. Mas há condições, limites e riscos que determinam se você pagará R$ 0 ou R$ 30.000 a mais no processo.
Este guia explica a legislação, a decisão do STF, como calcular o ITBI na sua situação, as alíquotas em 2026 e os 6 erros mais comuns que fazem pessoas pagarem mais do que deveriam.
O Que é ITBI e Quando Incide na Transferência de Imóveis
Em resumo: O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas. A alíquota varia por município entre 2% e 3% sobre o valor venal ou de mercado. Na maioria das transferências comuns — compra e venda —, o imposto é obrigatório. Na integralização de imóveis para capital social de empresa, a Constituição Federal prevê imunidade expressa.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência municipal e incide sobre toda transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas (inter vivos). Quando você compra um apartamento, o comprador paga o ITBI ao município onde o imóvel está localizado antes de registrar a escritura em cartório.
O imposto não incide em transmissões causa mortis (herança), que são tributadas pelo ITCMD — imposto estadual. Também não incide em doações, pois estas tampouco são "onerosas". O ITBI é exclusivo de vendas, permutas e — aqui começa a controvérsia — integralizações de capital social.
Base de cálculo e como o município apura o valor
A base de cálculo do ITBI é, em regra, o maior entre o valor venal do imóvel (definido pela prefeitura para fins de IPTU) e o valor da transação declarado pelas partes. Em muitos municípios, a base passou a ser o valor de mercado do imóvel após mudanças legislativas recentes.
Para a integralização de imóveis em holding familiar, a base de cálculo relevante é o valor pelo qual o imóvel está sendo integralizado ao capital social — e é justamente esse valor que determina se há ou não imunidade tributária.
Diferença entre ITBI, ITCMD e Ganho de Capital
| Tributo | Fato gerador | Competência | Alíquota típica |
|---|---|---|---|
| ITBI | Transmissão onerosa inter vivos | Municipal | 2%–3% do valor do imóvel |
| ITCMD | Herança ou doação | Estadual | 2%–8% (progressivo em 2026) |
| Ganho de Capital (IRPF) | Diferença entre custo e valor de venda/transferência | Federal | 15%–22,5% sobre o lucro |
Na transferência de imóvel para holding, os três tributos podem estar em jogo — cada um com suas próprias regras, isenções e riscos. O ITBI é o foco deste guia; o ITCMD está detalhado no nosso artigo sobre tributação na sucessão, e o ganho de capital tem guia completo separado.
A Imunidade Tributária do ITBI na Holding — O Que Diz a Constituição
Em resumo: O art. 156, §2º, I da Constituição Federal proíbe expressamente os municípios de cobrar ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Essa é uma imunidade constitucional — não uma isenção fiscal comum, que pode ser revogada — o que significa que nenhum município pode legislar para afastá-la.
A Constituição Federal de 1988, no art. 156, §2º, I, dispõe:
"O imposto previsto no inciso II [ITBI] não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil."
Há dois pontos-chave nesse dispositivo:
1. A imunidade existe e é constitucional — não é uma isenção (benesse legal revogável), mas uma limitação ao poder de tributar.
2. Há uma exceção: se a atividade preponderante da empresa adquirente for compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, a imunidade cai.
O problema da "atividade preponderante"
É aqui que a disputa começa. Prefeituras de diversas cidades argumentam que holdings patrimoniais que recebem aluguéis têm como atividade preponderante a "locação de bens imóveis" — e, portanto, não fariam jus à imunidade constitucional.
Por décadas, municípios como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte cobraram ITBI em integralizações de holdings imobiliárias com base nesse argumento. Famílias pagavam o imposto — ou brigavam na Justiça. O STF encerrou essa discussão em 2021, mas com uma ressalva importante que muita gente ignora.
Para uma análise completa da estrutura da holding e seus custos totais, consulte nosso guia sobre holding familiar e o artigo específico sobre quanto custa uma holding familiar em 2026.
Decisão do STF (RE 796.376/2021) — O Que Mudou na Prática
Em resumo: O STF, ao julgar o RE 796.376 em 2021 com repercussão geral (Tema 796), fixou tese vinculante para todos os municípios: a imunidade do ITBI se aplica à integralização de imóvel no capital social, independentemente da atividade preponderante da empresa. O único limite é que a imunidade alcança apenas o valor do imóvel que corresponde ao capital social — o eventual excedente (ágio) pode ser tributado.
O Recurso Extraordinário 796.376 foi julgado pelo Plenário do STF em 5 de agosto de 2021 e fixou a seguinte tese de repercussão geral (Tema 796):
"A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do §2º do artigo 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que superar o limite do capital social a ser integralizado."
A tese pode parecer restritiva, mas na prática representa uma vitória ampla para as holdings: a imunidade vale para o valor do imóvel integralizado até o limite do capital social da empresa. O que o STF fez foi delimitar a imunidade — não afastá-la.
O que o STF decidiu de fato
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A imunidade constitucional vale — prefeituras não podem cobrar ITBI sobre o valor de imóvel integralizado ao capital social, independentemente da atividade preponderante da holding.
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A exceção da atividade preponderante (locação, compra e venda) não se aplica à integralização de capital social — esse ponto encerrou a maior parte das discussões que municípios sustentavam.
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O ágio é tributável — se o imóvel vale R$ 2 milhões, mas o capital social da holding é de apenas R$ 800.000, o excedente de R$ 1,2 milhão pode ser tributado pelo município.
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Repercussão geral vincula todos os municípios — a decisão tem efeito erga omnes e efeito vinculante para a administração pública. Municípios que cobram ITBI em integralizações feitas corretamente estão agindo inconstitucionalmente.
Por que alguns municípios ainda cobram?
Mesmo com a decisão do STF, alguns municípios continuam lançando o ITBI em casos de integralização — especialmente quando o capital social da holding está subdimensionado em relação ao valor dos imóveis, ou quando há dúvida sobre a regularidade da estruturação. Em tais casos, o contribuinte pode impugnar administrativamente ou via mandado de segurança.
Como Calcular o ITBI na Sua Situação
Em resumo: Para saber se você deve ITBI na integralização de imóvel em holding, compare o valor de integralização do imóvel com o capital social da empresa. Se capital social for igual ou superior ao valor do imóvel, o ITBI é zero. Se o valor do imóvel superar o capital social, aplique a alíquota municipal sobre o excedente. A fórmula é simples — a execução exige atenção ao valor declarado e ao capital social registrado.
Fórmula de cálculo
ITBI devido = (Valor do imóvel − Capital social da holding) × Alíquota municipal
Se o resultado for zero ou negativo (capital social ≥ valor do imóvel), não há ITBI.
Exemplo prático:
- Imóvel avaliado em R$ 1.500.000
- Capital social da holding: R$ 1.500.000
- ITBI = (1.500.000 − 1.500.000) × 3% = R$ 0
Exemplo com ágio:
- Imóvel avaliado em R$ 1.500.000
- Capital social da holding: R$ 800.000
- ITBI = (1.500.000 − 800.000) × 3% = R$ 21.000
Tabela de custo de integralização por faixa de valor
| Valor do imóvel | Capital social adequado | ITBI (imunidade total) | ITBI (capital 50% do valor) | Cartório + Advogado |
|---|---|---|---|---|
| R$ 500.000 | R$ 500.000 | R$ 0 | R$ 7.500 | R$ 5.000–R$ 10.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 1.000.000 | R$ 0 | R$ 15.000 | R$ 8.000–R$ 15.000 |
| R$ 2.000.000 | R$ 2.000.000 | R$ 0 | R$ 30.000 | R$ 12.000–R$ 22.000 |
| R$ 5.000.000 | R$ 5.000.000 | R$ 0 | R$ 75.000 | R$ 20.000–R$ 35.000 |
ITBI calculado com alíquota de 3% sobre o excedente. Cartório inclui escritura pública e registro de imóveis. A coluna "capital 50% do valor" ilustra o custo quando o capital social está subdimensionado.
O impacto do ganho de capital no cálculo total
O ITBI é zero — ótimo. Mas o ganho de capital pode gerar uma conta igualmente significativa. Se você comprou o imóvel por R$ 400.000 e hoje ele vale R$ 1.000.000, ao integralizá-lo pelo valor de mercado (R$ 1.000.000), há um ganho de R$ 600.000 que pode ser tributado em 15% = R$ 90.000 de imposto de renda.
A alternativa — integralizar pelo custo histórico de R$ 400.000 — evita o ganho de capital imediato, mas transfere o problema: quando a holding vender o imóvel, o ganho de capital será calculado sobre a diferença entre R$ 400.000 e o valor de venda futuro.
Para análise detalhada de como minimizar o ganho de capital na transferência, veja nosso guia sobre ganho de capital na venda de imóvel e IR.
Alíquotas de ITBI por Município em 2026
Em resumo: As alíquotas de ITBI variam entre 2% e 3% nos principais municípios brasileiros. A base de cálculo é o maior valor entre o declarado pelas partes e o valor venal de referência do município. Mesmo com imunidade na integralização, conhecer a alíquota local é essencial para calcular o risco de cobrança indevida — e quanto custaria contestá-la.
Alíquotas ITBI nos principais municípios brasileiros em 2026
| Município | Alíquota ITBI | Base de cálculo | Observações |
|---|---|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% | Valor venal de referência (VVR) | Base VVR tende a ser maior que IPTU |
| Rio de Janeiro (RJ) | 2% | Maior entre declarado e VVI | VVI = valor venal de imóveis |
| Belo Horizonte (MG) | 3% | Valor declarado ou avaliação | Avaliação pode ser solicitada pelo fisco |
| Curitiba (PR) | 2,7% | Valor venal ou de mercado | Base ajustada anualmente |
| Porto Alegre (RS) | 3% | Valor venal atualizado | 2% para imóvel único residencial |
| Brasília (DF) | 3% | Valor venal do DF | GDF cobra de forma padronizada |
| Salvador (BA) | 2% | Valor de mercado | Base foi atualizada em 2024 |
| Fortaleza (CE) | 2% | Valor de mercado ou venal | Menor entre capitais grandes |
| Recife (PE) | 2% | Valor venal ou transação | Isento para primeiro imóvel até R$80K |
| Manaus (AM) | 2% | Valor venal ou transação | Alíquota menor para residências |
Alíquotas vigentes em março de 2026. Verifique a legislação municipal atualizada antes de integralizar, pois alíquotas podem ser alteradas por lei local a qualquer momento.
Como o município calcula a base quando há integralização em holding
Em integralizações de capital social, a base de cálculo disputada pelo município costuma ser o valor venal de referência do imóvel — que pode diferir substancialmente do valor declarado pelas partes. Se a prefeitura entender que o capital social está subdimensionado (ou seja, que o imóvel vale mais do que o valor integralizado), ela pode lançar o ITBI sobre a diferença com base no seu próprio critério de avaliação.
Por isso, é fundamental que o capital social da holding seja igual ou superior ao valor de mercado atualizado do imóvel no momento da integralização — e que isso esteja documentado com laudo de avaliação ou escritura declarando o valor de mercado.
Estratégias para Minimizar o ITBI Legalmente
Em resumo: A principal estratégia é dimensionar corretamente o capital social da holding para cobrir 100% do valor de mercado dos imóveis a serem integralizados. Isso garante imunidade total do ITBI com base constitucional e na tese vinculante do STF. Estratégias secundárias incluem integralizar pelo custo histórico (para evitar ganho de capital) e estruturar o timing da integralização para otimizar o impacto fiscal total.
1. Dimensionar o capital social adequadamente
A estratégia mais eficaz é a mais simples: ao constituir a holding, fixar o capital social em valor igual ou superior ao valor de mercado de todos os imóveis que serão integralizados. Com isso, o ágio é zero e a imunidade constitucional cobre 100% do ITBI.
Se o patrimônio inclui imóveis com valor total de R$ 3 milhões, o capital social inicial da holding deve ser de pelo menos R$ 3 milhões. O capital social de uma Ltda. ou S/A não exige depósito imediato em conta bancária — ele pode ser integralizado exatamente com os imóveis.
2. Integralização pelo custo histórico vs. valor de mercado
A escolha entre integralizar pelo custo histórico (valor da última declaração de IR) ou pelo valor de mercado tem impactos distintos:
Pelo custo histórico:
- Sem ganho de capital imediato
- Capital social menor — possível risco de ágio tributável pelo município
- O ganho latente migra para a pessoa jurídica (será tributado na venda futura)
Pelo valor de mercado:
- Ganho de capital tributável imediatamente (15%–22,5%)
- Capital social equivale ao valor atual do imóvel — sem ágio, sem ITBI
- Base de custo maior na holding reduz tributação futura na venda
Para a maioria dos planejamentos sucessórios de longo prazo, integralizar pelo valor de mercado — pagando o ganho de capital na pessoa física — tende a ser mais limpo juridicamente e elimina o risco de ITBI. O custo-benefício depende do valor do ganho de capital e dos planos de venda futura.
3. Timing estratégico na constituição
Holdings constituídas antes de 31 de março de cada ano permitem iniciar o regime tributário do Lucro Presumido a partir do primeiro trimestre, otimizando o tratamento fiscal dos aluguéis desde o início. O timing da integralização também pode ser coordenado com a doação de quotas para herdeiros, de forma a concentrar as despesas do planejamento e aproveitar a menor alíquota do ITCMD enquanto as faixas ainda estão em transição.
Para entender como o ITCMD afeta o planejamento sucessório completo, veja nosso artigo sobre ITCMD 2026 e as novas alíquotas progressivas.
4. Integralização parcelada para múltiplos imóveis
Quando há vários imóveis a integralizar, a transferência pode ser feita em etapas — não há obrigação de integralizar tudo de uma vez. Isso permite distribuir o ganho de capital ao longo de dois ou mais anos fiscais, aproveitando a tabela progressiva de forma mais eficiente. Cada etapa deve ter o capital social previamente registrado no valor correspondente ao imóvel a ser transferido naquele momento.
Erros Mais Comuns na Integralização de Imóveis
Em resumo: A maioria dos erros na integralização de imóveis em holdings decorre de capital social subdimensionado, negligência com o timing da avaliação e confusão entre ITBI e ganho de capital. Esses erros custam, em média, R$ 15.000 a R$ 90.000 a mais do que o planejado — e alguns são irreversíveis sem custo adicional elevado.
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Capital social inferior ao valor de mercado do imóvel. O erro mais frequente: o advogado constitui a holding com capital social nominal (R$ 100.000 ou R$ 1.000) e depois integraliza um imóvel de R$ 1,5 milhão. O resultado é um ágio de R$ 1,4 milhão tributável pelo município à alíquota de 2%–3% — R$ 28.000 a R$ 42.000 de ITBI que poderiam ser zero com a estruturação correta.
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Confundir imunidade do ITBI com isenção de ganho de capital. A imunidade constitucional é exclusiva do ITBI. O ganho de capital (imposto de renda sobre a valorização do imóvel) é um tributo federal completamente separado, com regras próprias, e não é afetado pela decisão do STF. Quem pensa que "não paga nada" na integralização costuma ser surpreendido com DARF de ganho de capital.
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Usar valor venal de IPTU como base da integralização. O valor venal de IPTU tende a ser inferior ao valor de mercado. Integralizar o imóvel pelo valor de IPTU quando o mercado avalia em valor maior pode gerar: (a) capital social insuficiente para cobrir o valor real, e (b) questionamento do município sobre subavaliação — o que pode resultar em autuação.
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Não obter laudo de avaliação antes da escritura. Sem laudo de avaliação formal (elaborado por engenheiro habilitado ou empresa avaliadora credenciada), a base de cálculo fica sujeita ao critério unilateral do município. Um laudo formal que justifica o valor de mercado é a principal linha de defesa em caso de autuação fiscal.
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Ignorar o histórico de cobrança do município. São Paulo, por exemplo, tem histórico de autuações mais frequentes em holdings com atividade de locação, mesmo após a decisão do STF. Em municípios com histórico combativo, planejar judicialmente a contestação antecipada (inclusive via mandado de segurança preventivo) pode ser mais eficiente do que esperar o auto de infração.
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Postergar a regularização após o falecimento do sócio patriarca. Integralizar imóveis em holding quando um dos sócios já faleceu — ou está com saúde fragilizada — pode resultar em questionamento da motivação do ato (fraude à execução, fraude a credores) e na desconsideração da estrutura pela Receita Federal ou pelo Judiciário. O planejamento deve ser feito com antecedência mínima de 2 anos antes de eventos sucessórios.
Perguntas Frequentes
Tenho que pagar ITBI ao transferir meu imóvel para a holding?
Não, se o valor do imóvel for integralizado ao capital social da empresa. A imunidade constitucional prevista no art. 156, §2º, I da Constituição Federal proíbe os municípios de cobrar ITBI nessa situação. Se o valor do imóvel superar o capital social registrado na holding, o excedente pode ser tributado pelo município à alíquota local (2%–3%).
A decisão do STF sobre ITBI na holding vale para todos os municípios?
Sim. A tese fixada no RE 796.376/2021 tem repercussão geral e vincula todos os municípios brasileiros, bem como toda a administração pública. Municípios que cobram ITBI em integralizações de capital social corretamente estruturadas estão agindo inconstitucionalmente. O contribuinte pode impugnar a cobrança administrativamente ou via mandado de segurança, com alta probabilidade de êxito.
O ganho de capital também é isento na transferência para holding?
Não. A imunidade constitucional cobre exclusivamente o ITBI. O ganho de capital — diferença entre o valor de aquisição original e o valor de mercado atual do imóvel — pode ser tributado entre 15% e 22,5% conforme a tabela progressiva do imposto de renda, dependendo de como a integralização é estruturada (custo histórico ou valor de mercado). Os dois tributos são independentes e regidos por legislações distintas.
Como integralizar um imóvel na holding sem pagar ganho de capital?
A integralização pelo custo histórico — valor pelo qual o imóvel está declarado na última DIRPF — evita o reconhecimento do ganho de capital no momento da transferência, pois não há diferença entre valor de entrada e valor integralizado. O risco dessa abordagem é que o ganho latente permanece embutido no patrimônio da holding e será tributado quando o imóvel for eventualmente vendido. Em alguns cenários de longo prazo, pagar o ganho de capital na pessoa física hoje pode ser mais vantajoso. Consulte um advogado tributarista para simular as duas alternativas.
Qual o custo total de transferir um imóvel de R$1M para a holding?
Com isenção total de ITBI (capital social igual ao valor do imóvel) e integralização pelo custo histórico (sem ganho de capital imediato): R$ 5.000 a R$ 15.000 em honorários de advogado e cartório. Se houver ITBI por subdimensionamento do capital social, some R$ 20.000 a R$ 30.000 (2%–3% sobre o imóvel de R$ 1M). Se houver ganho de capital significativo, some 15%–22,5% sobre a diferença entre custo de aquisição e valor atual — o que pode representar o maior custo individual de todo o processo.
O ITBI na integralização de imóvel para holding é, na maioria das situações, completamente evitável — desde que o capital social da empresa esteja adequadamente dimensionado e a estruturação seja feita com assessoria jurídica competente. A decisão do STF no RE 796.376/2021 deu ao contribuinte uma base sólida e vinculante para afastar cobranças indevidas.
O ponto de atenção real não é o ITBI em si, mas o conjunto tributário da operação: ITBI (municipal), ganho de capital (federal) e ITCMD futuro (estadual) — cada um com suas regras, timing e estratégias de mitigação. Planejar um sem olhar os outros é a fonte da maioria dos erros.
Para estruturar sua holding e entender o custo total da transferência de imóveis considerando todos os tributos envolvidos, utilize nosso simulador patrimonial.
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